Reforhandling av husleie

Del : fbtw

Av advokat Ole Per Solum, Advokatfirmaet SGB Storløkken AS

Advokat Ole Per Solum, Advokatfirmaet SGB Storløkken AS
Advokat Ole Per Solum

De fleste virksomheter som er tilknyttet Oslo Handelsstands Forening leier lokaler, men det er også virksomheter som driver utleie. Enten man er leietaker eller utleier oppstår det i langsiktige leieforhold spørsmål om husleien skal reguleres, og i så fall til hvilket nivå. I praksis er det alltid forhøyelse som er aktuelt. Dette er gjerne knyttet til ulike situasjoner; det kan være årlig indeksregulering eller justering til markedsleie som etter kontrakten skal foretas med visse mellomrom, f.eks. hvert 5. år. Dette gjelder løpende kontrakter og der regulering skal skje innenfor kontraktsperioden.

Indeksregulering er som regel ukomplisert ved at eksisterende leie skal tillegges en økning ut fra utviklingen i indekstallet siden siste regulering.

Markedsregulering er mer sammensatt, men det vil normalt fremgå av husleiekontrakten hvordan partene må gå frem formelt hvis de ikke klarer å bli enige. Mange parter finner selv frem til forhandlingsløsninger. Klarer ikke partene å løse saken selv vil husleiekontraktene som regel fastsette at sakkyndige skal trekkes inn for å fastsette ny husleie.

Reforhandling er aktuelt når kontraktsperioden går mot slutten og i tilknytning til at leieforholdet skal fornyes eller forlenges. I ulike kontrakter brukes forskjellige begreper, f.eks. ‘opsjon’ eller ‘fortrinnsrett’, og bare bruken av upresise begrep kan føre til uenighet. ‘Fornyelse’ og ‘forlengelse’ er mer presise begreper.

Hvis leiekontrakten inneholder vilkår om rett til fornyelse ‘på samme vilkår’, vil husleienivået og de andre vilkårene i kontrakten løpe uforandret videre i fornyelsesperioden. Dette er naturlig nok uvanlig ved langvarige leiekontrakter.  

De mest brukte kontraktene har bestemmelser om hvilke vilkår som skal gjelde etter fornyelse, f.eks. at fornyelse skal skje på ‘markedsmessige vilkår’. Da vil både husleienivået og andre vilkår i kontrakten kunne bli endret. Som eksempel kan gamle kontrakter ha utilstrekkelig regulering av spørsmål som gjelder merverdiavgift og som bør tilpasses markedsmessige betingelser.

Et annet alternativ er at fornyelse skal skje “til markedsleie”, og det vil da bare være leienivået som skal justeres. 

Her som ellers må partene gå i dialog der også forhandlingsstyrke kan komme inn som ett av flere elementer, f.eks. at utleier vil imøtekomme leietaker for å holde på en god leietaker i et marked med ledige, alternative lokaler. Eller det motsatte, at leietaker ønsker å imøtekomme utleier for å sikre fortatt leie i attraktive lokaler. Vanlige standardkontrakter inneholder bestemmelser om hvordan man skal komme frem til hva som skal være ny markedsleie, og at det skal benyttes sakkyndige for å finne nytt leienivå. Vær oppmerksom på at kontraktene gjerne fastsetter frister for leietaker til å kreve forlengelse eller fornyelse av leieforholdet. 

Man skal være kritisk når man oppretter forlengelseskontrakt og konkret angi om kontrakten er forlengelse av tidligere leieforhold eller et nytt leieforhold.  Det samme gjelder at man bør foreta en gjennomgang av lokalene for å konstatere tilstand med henblikk på lokalenes vedlikeholdsmessig tilstand. Dette kan få betydning når leieforholdet en gang i fremtiden tar slutt og om leietaker har oppfyllt sine forpliktelser til vedlikehold. Manglende eller mangelfullt vedlikehold kan utløse erstatningskrav krav mot leietaker.

Som det fremgår bør man ved reforhandling av husleiekontrakter være oppmerksom på gjeldende vilkår i kontraktene, og tilsvarende bør vilkårene vurderes nøye ved inngåelse av nye kontrakter.

image02
Vår skribent kommer fra www.storlokken.no