Innlegg

TI GODE TIPS VED LEIE AV LOKALER

Del : fbtw

Skal du leie lokaler, er det noen forhold du bør ha fokus på og noen begreper du bør kjenne til. Nedenfor har vi plukket ut ti sentrale punkter det kan være greit å merke seg. 


1. Sikkerhet for betaling av leie (Garanti)
Leiekontrakten og garantidokumentet er to avtaler. Garantibegrepet er ikke entydig. Les alltid garantidokumentet. Merk at utleier aldri kan kreve at leietaker stiller en bedre garanti enn det som fremgår av leieavtalen.

2. Felleskostnader
Det finnes ingen rettslig definisjon av begrepet. Felleskostnader dekker påløpte kostnader knyttet til fellesarealer og drift av eiendommen, og beregnes forholdsmessig etter andel bruttoareal. Kostnadene kan endre seg over tid. Det kommer an på hvor fleksibel kontrakten er. Administrasjonskostnader kan som hovedregel ikke kreves dekket.

3. Konkurs
Dersom utleier går konkurs, og konkursboet trer inn i leieavtalen, har du som leietaker tre måneders oppsigelsestid uavhengig av avtalens bestemmelser om oppsigelsestid, jf. dekningsloven § 7-6. Tidligere standardbestemmelser om at konkurs gir rett til heving av avtalen vil ikke lengre kunne gjøres gjeldende etter sitt innhold.

4. Lokalenes tilstand
Lokalet skal ved overtagelse være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Partene kan fritt å avtale hvilke egenskaper lokalet skal ha. Hvis ikke annet er avtalt skal lokalet passe til de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til.

Merk at den avtalte bruk av lokalet også skal være i overenstemmelse med offentligrettslige krav, og at dette som utgangspunkt er utleiers risiko. Dersom leietaker kjenner eller burde kjent til begrensningene foreligger det imidlertid ingen mangel.

Det er viktig å sørge for dokumentasjon på tilstanden av lokalet ved overtagelse. Dokumenter ved protokoll og bilder. Dette har betydning for eventuelle krav ved tilbakelevering når leieforholdet opphører, se punkt 6 nedenfor.

sgb_hanne_web

Advokatt Hanne Heum, hos SGB Storløkken AS

5. Vedlikehold
Etter husleieloven § 5-3 plikter leietaker å:

«vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt».

Merk at ny «bare house» leieavtale (ofte énbrukerbygg) gir en total plikt knyttet til vedlikehold for leietaker.

6. Tilbakelevering av lokalet
Utgangspunktet for vurderingen er leieobjektets tilstand ved overtagelsen.
Avklar derfor lokalenes tilstand ved innflytting og fraflytting. Gjennomfør overtagelsesbefaring og utarbeidelse av dokumentasjon på lokalenes tilstand på overtagelsestidspunktet. Undersøk lokalene på utflyttingstidspunktet.

7. Fremleie
Med fremleie menes at leietakeren overdrar sine rettigheter etter leieavtalen til en annen leietaker uten selv å tre ut av leieforholdet. Hovedleietakeren blir med andre ord ikke kvitt sine forpliktelser overfor utleieren. Betinget fremleierett er svært vanlig. Dette innebærer at utleier ikke kan nekte fremleie «uten saklig grunn».

8. Overdragelse
En overdragelse av leieavtalen er noe annet enn fremleie, og det viktig å være bevisst på forskjellen. Ved overdragelse «fristilles» gammel leietaker fra avtalen, og ny leietaker «hopper inn».
Husleieloven § 8-4 regulerer overføring av leierett til lokale. Leier av lokale kan med utleierens godkjenning overføre sin leierett i forbindelse med en overføring av den virksomhet som drives i lokalet. Overdragelse kan bare nektes dersom utleier har saklig grunn for nektelsen. Det er videre slik at manglende respons fra utleier på søknad om godkjenning innen én måned etter mottatt søknad binder utleier.

9. Følgende bestemmelser i husleieloven fravikes…
Den siste bestemmelsen i de fleste husleiekontrakter (og som man ofte glemmer å vie særlig oppmerksomhet) er «Følgende bestemmelser i husleieloven fravikes …». Listen er ofte lang, og kan ved første øyekast virke ufarlig. Det er viktig å undersøke hvilke bestemmelser som er fraveket.

10. Meglerstandarder
Norges Eiendomsmeglerforbund, Forum for Næringsmeglere, Huseiernes Landsforbund og Foreningen Næringseiendom har utarbeidet balanserte kontrakter for leie av næringslokaler. Standardene oppdateres jevnlig, og er gode kontraktsverktøy. Standardene er av den grunn å anbefale som et utgangspunkt. Påse at opplysningene som tas inn er korrekte og at bruken av standarden er tilpasset det enkelte leieforhold.

Tekst: Hanne Heum
Advokatfirma SGB Storløkken AS
www.storlokken.no