Innlegg

TI GODE TIPS VED LEIE AV LOKALER

Del : fbtw

Skal du leie lokaler, er det noen forhold du bør ha fokus på og noen begreper du bør kjenne til. Nedenfor har vi plukket ut ti sentrale punkter det kan være greit å merke seg. 


1. Sikkerhet for betaling av leie (Garanti)
Leiekontrakten og garantidokumentet er to avtaler. Garantibegrepet er ikke entydig. Les alltid garantidokumentet. Merk at utleier aldri kan kreve at leietaker stiller en bedre garanti enn det som fremgår av leieavtalen.

2. Felleskostnader
Det finnes ingen rettslig definisjon av begrepet. Felleskostnader dekker påløpte kostnader knyttet til fellesarealer og drift av eiendommen, og beregnes forholdsmessig etter andel bruttoareal. Kostnadene kan endre seg over tid. Det kommer an på hvor fleksibel kontrakten er. Administrasjonskostnader kan som hovedregel ikke kreves dekket.

3. Konkurs
Dersom utleier går konkurs, og konkursboet trer inn i leieavtalen, har du som leietaker tre måneders oppsigelsestid uavhengig av avtalens bestemmelser om oppsigelsestid, jf. dekningsloven § 7-6. Tidligere standardbestemmelser om at konkurs gir rett til heving av avtalen vil ikke lengre kunne gjøres gjeldende etter sitt innhold.

4. Lokalenes tilstand
Lokalet skal ved overtagelse være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Partene kan fritt å avtale hvilke egenskaper lokalet skal ha. Hvis ikke annet er avtalt skal lokalet passe til de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til.

Merk at den avtalte bruk av lokalet også skal være i overenstemmelse med offentligrettslige krav, og at dette som utgangspunkt er utleiers risiko. Dersom leietaker kjenner eller burde kjent til begrensningene foreligger det imidlertid ingen mangel.

Det er viktig å sørge for dokumentasjon på tilstanden av lokalet ved overtagelse. Dokumenter ved protokoll og bilder. Dette har betydning for eventuelle krav ved tilbakelevering når leieforholdet opphører, se punkt 6 nedenfor.

sgb_hanne_web

Advokatt Hanne Heum, hos SGB Storløkken AS

5. Vedlikehold
Etter husleieloven § 5-3 plikter leietaker å:

«vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt».

Merk at ny «bare house» leieavtale (ofte énbrukerbygg) gir en total plikt knyttet til vedlikehold for leietaker.

6. Tilbakelevering av lokalet
Utgangspunktet for vurderingen er leieobjektets tilstand ved overtagelsen.
Avklar derfor lokalenes tilstand ved innflytting og fraflytting. Gjennomfør overtagelsesbefaring og utarbeidelse av dokumentasjon på lokalenes tilstand på overtagelsestidspunktet. Undersøk lokalene på utflyttingstidspunktet.

7. Fremleie
Med fremleie menes at leietakeren overdrar sine rettigheter etter leieavtalen til en annen leietaker uten selv å tre ut av leieforholdet. Hovedleietakeren blir med andre ord ikke kvitt sine forpliktelser overfor utleieren. Betinget fremleierett er svært vanlig. Dette innebærer at utleier ikke kan nekte fremleie «uten saklig grunn».

8. Overdragelse
En overdragelse av leieavtalen er noe annet enn fremleie, og det viktig å være bevisst på forskjellen. Ved overdragelse «fristilles» gammel leietaker fra avtalen, og ny leietaker «hopper inn».
Husleieloven § 8-4 regulerer overføring av leierett til lokale. Leier av lokale kan med utleierens godkjenning overføre sin leierett i forbindelse med en overføring av den virksomhet som drives i lokalet. Overdragelse kan bare nektes dersom utleier har saklig grunn for nektelsen. Det er videre slik at manglende respons fra utleier på søknad om godkjenning innen én måned etter mottatt søknad binder utleier.

9. Følgende bestemmelser i husleieloven fravikes…
Den siste bestemmelsen i de fleste husleiekontrakter (og som man ofte glemmer å vie særlig oppmerksomhet) er «Følgende bestemmelser i husleieloven fravikes …». Listen er ofte lang, og kan ved første øyekast virke ufarlig. Det er viktig å undersøke hvilke bestemmelser som er fraveket.

10. Meglerstandarder
Norges Eiendomsmeglerforbund, Forum for Næringsmeglere, Huseiernes Landsforbund og Foreningen Næringseiendom har utarbeidet balanserte kontrakter for leie av næringslokaler. Standardene oppdateres jevnlig, og er gode kontraktsverktøy. Standardene er av den grunn å anbefale som et utgangspunkt. Påse at opplysningene som tas inn er korrekte og at bruken av standarden er tilpasset det enkelte leieforhold.

Tekst: Hanne Heum
Advokatfirma SGB Storløkken AS
www.storlokken.no

 

 

Lojalitetsprogram – strengere krav til personopplysninger

Del : fbtw

I mai 2018 innføres ny personvernlovgivning i alle EU og EØS land. Også Norge får nytt personvernregelverk når EUs forordning trer i kraft. For bransjer som tilbyr kunde- og lojalitetsprogram er det spesielt viktig å sette seg inn i de nye reglene slik at behandlingen av registrerte opplysninger går riktig for seg og man unngår sanksjoner fra Datatilsynet. De nye reglene innebærer at alle norske virksomheter får nye plikter og at personer som får sine personopplysninger registrert får nye rettigheter.


sgb_hanne_web

Hanne Heum Karlsen, advokatfirmaet Storløkken AS

Hva må man opplyse om?

I forbindelse med registrering av personopplysninger til bruk i lojalitetsprogram, plikter virksomheten å opplyse om hvordan de bruker personopplysningene. Det skal bl.a. opplyses om følgende:
• Kontaktdetaljer til virksomheten.
• Kontaktdetaljer til et eventuelt personvernombud i virksomheten. Personvernombudet kan være ansatt i virksomheten eller være en profesjonell tredjeperson.
• Hva som er formålet med behandlingen av personopplysninger.
• Hva slags personopplysninger som behandles.
• Dersom behandlingsgrunnlaget for behandlingen er samtykke, skal man informere om retten til å trekke samtykket tilbake.
• Hvem personopplysningene eventuelt skal utleveres til.
• Hvor lenge opplysningene skal oppbevares
• At den registrerte har rett til innsyn, retting, sletting, å overføre opplysningene til en annen virksomhet, å kreve at behandlingen av personopplysninger begrenses, og å motsette seg visse former for behandling.
• At den registrerte har rett til å klage til Datatilsynet på behandling i strid med reglene.
• Dersom opplysningene innhentes fra den registrerte selv, skal de få informasjon om innhentingen av personopplysninger er lovpålagt, følger av kontraktsforpliktelser eller er nødvendig for å inngå en kontrakt. Det skal også opplyses om den registrerte har plikt til å oppgi opplysningene og om hva som er de eventuelle følgene av å la være eller nekte.
• Dersom opplysningene innhentes fra andre enn den registrerte, skal de få vite hvor personopplysningene er hentet fra og eventuelt om de stammer fra en offentlig kilde.


For virksomheter som behandler sensitive personopplysninger i stort omfang, herunder til bruk i lojalitetsprogram, vil det bli stilt krav om å opprette personvernombud. Ombudets oppgaver vil, i tillegg til å være kontaktperson for de registrerte, være å informere og gi råd til virksomheten og de ansatte og bidra til at virksomheten etterlever de nye personvernreglene.


Hva bør dere gjøre fremover?

Sørg for å oppfylle dagens lovkrav og sett dere inn i det nye regelverket. Lag rutiner for din bedrift for å følge de nye reglene.


Tekst: Hanne Heum Karlsen