Innlegg

Leie møtelokaler hos OHF?

Del : fbtw

Visste du at du som medlem i OHF kan leie møtelokaler midt på Karl Johan?

Foreningen har flotte lokaler i Karl Johans gate 37 A som egner seg både for større samlinger og mindre møter. Når vi ikke har egne arrangementer, ønsker vi å gi medlemmene tilbud om å benytte møterommene. For mange har dette kanskje vært en godt bevart hemmelighet?

For oss er dette et perfekt sted å samle våre butikkledere. Med denne beliggenheten midt på Karl Johan, er det enkelt å komme hit, samtidig som det gir oss gode muligheter for en spennende dag. Det blir jo ikke mer sentralt enn dette.

Alexander Arnesen , daglig leder i Sprell

Alexander og Sprell benyttet nylig tilbudet for første gang. I løpet av dagen var de ute på «mystery shopping», diskutere kundereisen, besøkte Sprell sin butikk i Olav Vs gate og avslutte dagen med pizza og teater.

En fornøyd gjeng fra Sprell.

Vi har fortsatt en del ledig kapasitet i høst. Vi serverer frukt, kaffe/te og bistår med catering av lunsj.

Ta kontakt for oversikt over priser og tilgjengelighet:
• e-post: admin@ohf.no
• telefon: 22 40 34 40

Velkommen til oss!

Du som leier lokaler!

Del : fbtw

Det hender at vi ønsker å flytte butikken eller restauranten vår, eller i verste fall må legge ned virksomheten i det lokalet vi har drevet i. Hvordan skal egentlig lokalene se ut når et leieforhold er over? Skal de se ut som da vi overtok? Kan noe slitasje aksepteres? Hvilke intervaller gjelder for vedlikehold? Dette er forhold som ofte er gjenstand for tvister mellom leietaker og utleier.


Tilbakelevering av lokaler og husleieloven

Etter husleieloven § 10-2 annet ledd skal lokalet være «i samme stand» som ved overtakelsen når det leveres tilbake etter endt leieperiode. Et spørsmål som ofte dukker opp ved avvikling av leieforhold er om det leide lokalet er tilstrekkelig vedlikeholdt. Om utleier finner at lokalet er i dårligere stand enn det som er avtalt, kan utleier kreve nødvendig kostnader til utbedring, jf husleieloven § 10-3, annet ledd. Tilbakelevering av lokaler er ofte gjenstand for tvister i domstolsapparatet. Et spørsmål som har vært uavklart inntil Høyesteretts avgjørelse i april i år er om en leietaker som ikke har gjennomført avtalt vedlikehold kan belastes for oppussing når lokalene likevel skal totalrenoveres?

Hanne Heum Karlsen,
Partner i Storløkken.

Vedlikehold og utbedring

Husleieloven kan ikke fravikes til ugunst for leier av bolig. I næringsforhold står partene fritt til å avtale hvorledes lokalet skal se ut ved opphør av leieforholdet, og hvem som skal dekke kostnadene til utbedring som følge av manglende vedlikehold eller at lokalet leveres tilbake i en annen stand enn det som var avtalt. Bestemmelsen er begrunnet i at leietaker har en plikt til å overholde anbefalte vedlikeholdsintervaller, og holde lokalet i god hevd. Dersom lokalet leveres tilbake i dårligere stand enn det som er avtalt, vil leietaker ha misligholdt sin omsorgsplikt, og må kompensere utleier for tapet. Bestemmelsen har i enkelte saker vært forstått slik at utleier har krav på dekning av utgifter til å sette lokalene i avtalt stand, også der utleier ikke er påført et økonomisk tap. Utleier vil da kunne hevdes å få en uberettiget berikelse. Samtidig vil noen hevde at leietaker tjener på eget mislighold.

Leietaker vant frem i Høyesterett

Spørsmålet kom på spissen i sak som ble behandlet i Høyesterett i april i år. Opprinnelig leietaker leverte tjenester og utstyr til kinobransjen. Ved opphør av leieavtalen rekvirerte utleier takst på de arbeider som krevdes utført for at lokalet skulle leveres tilbake i kontraktsmessig stand. Taksten var på ca. kr 300 000. Ny leietaker skulle drive hotell i lokalene, noe som krevde at de ble fullstendig omgjort. Vedlikeholdsarbeidet ble dermed aldri utført.

Høyesterett kom da (under dissens) til at husleieloven § 10-3 annet ledd må forstås slik at bestemmelsen oppstiller et vilkår om at utleier må ha hatt et økonomisk tap. Det hadde han ikke her idet han slapp å sette lokalene i stand. Utleier kunne dermed ikke kreve erstattet utgifter til utbedring.

Viktig med god avtale

Regulering av situasjonen ved tilbakelevering er i praksis viktig for partene idet dette kan ha stor økonomisk betydning. Utgangspunktet for vurderingen er leieobjektets tilstand ved overtagelsen. Det er derfor viktig å avklare lokalenes tilstand ved innflytting og fraflytting. Husk også overtagelsesbefaring og utarbeidelse av dokumentasjon på lokalenes tilstand på overtagelsestidspunktet. Endelig må vi minne om varslingsregelen i husleieloven § 10-3 (2).

Kravet må være framsatt innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen.

TI GODE TIPS VED LEIE AV LOKALER

Del : fbtw

Skal du leie lokaler, er det noen forhold du bør ha fokus på og noen begreper du bør kjenne til. Nedenfor har vi plukket ut ti sentrale punkter det kan være greit å merke seg. 


1. Sikkerhet for betaling av leie (Garanti)
Leiekontrakten og garantidokumentet er to avtaler. Garantibegrepet er ikke entydig. Les alltid garantidokumentet. Merk at utleier aldri kan kreve at leietaker stiller en bedre garanti enn det som fremgår av leieavtalen.

2. Felleskostnader
Det finnes ingen rettslig definisjon av begrepet. Felleskostnader dekker påløpte kostnader knyttet til fellesarealer og drift av eiendommen, og beregnes forholdsmessig etter andel bruttoareal. Kostnadene kan endre seg over tid. Det kommer an på hvor fleksibel kontrakten er. Administrasjonskostnader kan som hovedregel ikke kreves dekket.

3. Konkurs
Dersom utleier går konkurs, og konkursboet trer inn i leieavtalen, har du som leietaker tre måneders oppsigelsestid uavhengig av avtalens bestemmelser om oppsigelsestid, jf. dekningsloven § 7-6. Tidligere standardbestemmelser om at konkurs gir rett til heving av avtalen vil ikke lengre kunne gjøres gjeldende etter sitt innhold.

4. Lokalenes tilstand
Lokalet skal ved overtagelse være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Partene kan fritt å avtale hvilke egenskaper lokalet skal ha. Hvis ikke annet er avtalt skal lokalet passe til de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til.

Merk at den avtalte bruk av lokalet også skal være i overenstemmelse med offentligrettslige krav, og at dette som utgangspunkt er utleiers risiko. Dersom leietaker kjenner eller burde kjent til begrensningene foreligger det imidlertid ingen mangel.

Det er viktig å sørge for dokumentasjon på tilstanden av lokalet ved overtagelse. Dokumenter ved protokoll og bilder. Dette har betydning for eventuelle krav ved tilbakelevering når leieforholdet opphører, se punkt 6 nedenfor.

sgb_hanne_web

Advokatt Hanne Heum, hos SGB Storløkken AS

5. Vedlikehold
Etter husleieloven § 5-3 plikter leietaker å:

«vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt».

Merk at ny “bare house” leieavtale (ofte énbrukerbygg) gir en total plikt knyttet til vedlikehold for leietaker.

6. Tilbakelevering av lokalet
Utgangspunktet for vurderingen er leieobjektets tilstand ved overtagelsen.
Avklar derfor lokalenes tilstand ved innflytting og fraflytting. Gjennomfør overtagelsesbefaring og utarbeidelse av dokumentasjon på lokalenes tilstand på overtagelsestidspunktet. Undersøk lokalene på utflyttingstidspunktet.

7. Fremleie
Med fremleie menes at leietakeren overdrar sine rettigheter etter leieavtalen til en annen leietaker uten selv å tre ut av leieforholdet. Hovedleietakeren blir med andre ord ikke kvitt sine forpliktelser overfor utleieren. Betinget fremleierett er svært vanlig. Dette innebærer at utleier ikke kan nekte fremleie “uten saklig grunn”.

8. Overdragelse
En overdragelse av leieavtalen er noe annet enn fremleie, og det viktig å være bevisst på forskjellen. Ved overdragelse “fristilles” gammel leietaker fra avtalen, og ny leietaker «hopper inn».
Husleieloven § 8-4 regulerer overføring av leierett til lokale. Leier av lokale kan med utleierens godkjenning overføre sin leierett i forbindelse med en overføring av den virksomhet som drives i lokalet. Overdragelse kan bare nektes dersom utleier har saklig grunn for nektelsen. Det er videre slik at manglende respons fra utleier på søknad om godkjenning innen én måned etter mottatt søknad binder utleier.

9. Følgende bestemmelser i husleieloven fravikes…
Den siste bestemmelsen i de fleste husleiekontrakter (og som man ofte glemmer å vie særlig oppmerksomhet) er «Følgende bestemmelser i husleieloven fravikes …». Listen er ofte lang, og kan ved første øyekast virke ufarlig. Det er viktig å undersøke hvilke bestemmelser som er fraveket.

10. Meglerstandarder
Norges Eiendomsmeglerforbund, Forum for Næringsmeglere, Huseiernes Landsforbund og Foreningen Næringseiendom har utarbeidet balanserte kontrakter for leie av næringslokaler. Standardene oppdateres jevnlig, og er gode kontraktsverktøy. Standardene er av den grunn å anbefale som et utgangspunkt. Påse at opplysningene som tas inn er korrekte og at bruken av standarden er tilpasset det enkelte leieforhold.

Tekst: Hanne Heum
Advokatfirma SGB Storløkken AS
www.storlokken.no