Du som leier lokaler!

Del : fbtw

Det hender at vi ønsker å flytte butikken eller restauranten vår, eller i verste fall må legge ned virksomheten i det lokalet vi har drevet i. Hvordan skal egentlig lokalene se ut når et leieforhold er over? Skal de se ut som da vi overtok? Kan noe slitasje aksepteres? Hvilke intervaller gjelder for vedlikehold? Dette er forhold som ofte er gjenstand for tvister mellom leietaker og utleier.


Tilbakelevering av lokaler og husleieloven

Etter husleieloven § 10-2 annet ledd skal lokalet være «i samme stand» som ved overtakelsen når det leveres tilbake etter endt leieperiode. Et spørsmål som ofte dukker opp ved avvikling av leieforhold er om det leide lokalet er tilstrekkelig vedlikeholdt. Om utleier finner at lokalet er i dårligere stand enn det som er avtalt, kan utleier kreve nødvendig kostnader til utbedring, jf husleieloven § 10-3, annet ledd. Tilbakelevering av lokaler er ofte gjenstand for tvister i domstolsapparatet. Et spørsmål som har vært uavklart inntil Høyesteretts avgjørelse i april i år er om en leietaker som ikke har gjennomført avtalt vedlikehold kan belastes for oppussing når lokalene likevel skal totalrenoveres?

Hanne Heum Karlsen,
Partner i Storløkken.

Vedlikehold og utbedring

Husleieloven kan ikke fravikes til ugunst for leier av bolig. I næringsforhold står partene fritt til å avtale hvorledes lokalet skal se ut ved opphør av leieforholdet, og hvem som skal dekke kostnadene til utbedring som følge av manglende vedlikehold eller at lokalet leveres tilbake i en annen stand enn det som var avtalt. Bestemmelsen er begrunnet i at leietaker har en plikt til å overholde anbefalte vedlikeholdsintervaller, og holde lokalet i god hevd. Dersom lokalet leveres tilbake i dårligere stand enn det som er avtalt, vil leietaker ha misligholdt sin omsorgsplikt, og må kompensere utleier for tapet. Bestemmelsen har i enkelte saker vært forstått slik at utleier har krav på dekning av utgifter til å sette lokalene i avtalt stand, også der utleier ikke er påført et økonomisk tap. Utleier vil da kunne hevdes å få en uberettiget berikelse. Samtidig vil noen hevde at leietaker tjener på eget mislighold.

Leietaker vant frem i Høyesterett

Spørsmålet kom på spissen i sak som ble behandlet i Høyesterett i april i år. Opprinnelig leietaker leverte tjenester og utstyr til kinobransjen. Ved opphør av leieavtalen rekvirerte utleier takst på de arbeider som krevdes utført for at lokalet skulle leveres tilbake i kontraktsmessig stand. Taksten var på ca. kr 300 000. Ny leietaker skulle drive hotell i lokalene, noe som krevde at de ble fullstendig omgjort. Vedlikeholdsarbeidet ble dermed aldri utført.

Høyesterett kom da (under dissens) til at husleieloven § 10-3 annet ledd må forstås slik at bestemmelsen oppstiller et vilkår om at utleier må ha hatt et økonomisk tap. Det hadde han ikke her idet han slapp å sette lokalene i stand. Utleier kunne dermed ikke kreve erstattet utgifter til utbedring.

Viktig med god avtale

Regulering av situasjonen ved tilbakelevering er i praksis viktig for partene idet dette kan ha stor økonomisk betydning. Utgangspunktet for vurderingen er leieobjektets tilstand ved overtagelsen. Det er derfor viktig å avklare lokalenes tilstand ved innflytting og fraflytting. Husk også overtagelsesbefaring og utarbeidelse av dokumentasjon på lokalenes tilstand på overtagelsestidspunktet. Endelig må vi minne om varslingsregelen i husleieloven § 10-3 (2).

Kravet må være framsatt innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen.